Trouver le Bon Bien

Identifier un plan optimisé

Nous avons regardé beaucoup de programmes immobiliers et parmi eux, nous avons étudié beaucoup de lots et donc de plans différents. Certains sont naturellement beaucoup mieux optimisés que d'autres.

Selon nous, un bon plan optimisé c'est:

  • Une faible surface pour l'entrée et les dégagements: ces deux "pièces" ne sont pas très utiles, mais vous payez quand même les m2 au même prix que celui du salon par exemple.
     

  • Des pièces les plus rectangulaires possibles. Une pièce de forme bizarre sera compliquée à agencer (mettre un placard dans une chambres par exemple).
     

  • Une bonne orientation de la pièce à vivre (avec une composante Sud).

Comme nous le verrons dans l'exemple concret ci-dessous, il est important de noter qu'il ne faut pas se fier uniquement au prix au m2 indiqué par le promoteur, mais regarder les m2 réellement exploitables. En effet, pour un promoteur, le prix d'1m2 est le même partout dans l'appartement (prix au m2 = prix total / nombre de m2), sauf que pour l'acheteur, avoir 1m2 en plus dans le salon ou avoir 1m2 en plus de couloir, ce n'est quand même pas la même histoire.

Pour le démontrer, nous allons comparer 2 plans (réels) qui sont des 4 pièces (en duplex) aux 2 mêmes étages, dans le même programme (en région parisienne) du même promoteur, réalisés par le même cabinet d'architecte:

1. Plan A :

  • Niveau bas: 39m2

  • Niveau haut: 50m2

  • Total surface habitable : 89m2

  • Pas de surface extérieure

Prix affiché par le promoteur: 765 000 euros (soit 8 596 euros/m2)

Niveau bas:

Capture d’écran 2020-01-26 à 13.00.52.pn

Niveau haut:

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Quelques commentaires:

  • La pièce à vivre (niveau bas) est orientée Nord/Est.

  • L'entrée a une forme peu exploitable et fait 7m2.

  • Le dégagement (niveau haut) est de 6m2 (en excluant le placard)

  • Il n'y a pas de surface extérieure

On peut donc considérer que ce lot a en fait seulement [89 - 7 (entrée) - 6 (dégagement)] = 76m2 de surface "utile".

Le prix de 765 000 euros ramené à cette surface est donc de 10 066 euros/m2 (soit +24% par rapport au calcul initial)!

2. Plan B :

  • Niveau bas: 34m2

  • Niveau haut: 40m2

  • Total surface habitable : 74m2 (soit -15m2 par rapport au plan A)

  • Terrasse : 6m2 (à valoriser à 25% du prix du m2 de base)

Prix affiché par le promoteur: 670 000 euros (soit 8 904 euros/m2), c'est-à-dire -95 000 euros mais +4% au m2 par rapport au plan A.

Niveau bas:

Capture d’écran 2020-11-08 à 17.34.47.pn

Niveau haut:

Capture d’écran 2020-11-08 à 17.37.07.pn

Quelques commentaires:

  • La pièce à vivre (niveau bas) est orientée Sud/Ouest.

  • L'entrée fait 3m2 mais on peut penser que 2m2 peuvent en fait être considérés comme faisant partie du salon (donc 1m2 seulement pas vraiment exploitable).

  • Le dégagement (niveau haut) est de 4m2

  • Il y a une petite surface extérieure au niveau bas (valorisée 25% du prix du m2 classique)

On peut donc considérer que ce lot a en fait seulement [74 - 1 (entrée) - 4 (dégagement)] = 69m2 de surface "utile" + 1.25m2 de terrasse.

Le prix de 670 000 euros ramené à cette surface est donc de 9 537 euros/m2 (soit +7% par rapport au calcul initial).

La conclusion entre ces 2 plans s'impose d'elle-même:

  • Le promoteur affichait un prix au m2 inférieur pour le plan A. Au final, si on considère la surface réellement habitable, alors c'est le plan B qui offre un meilleur tarif (-5% au m2 pour le plan B vs. plan A).
     

  • Les 15m2 d'écart qu'on peut voir entre le plan A et le B ne sont en réalité "que" 7m2 d'écart en terme de surface exploitable (qui correspondent à une salle d'eau en plus, mais est-ce vraiment utile d'avoir 3 salles d'eau pour un 4 pièces? Pas sûr...).
     

  • Le plan B offre une petite surface extérieure.
     

  • Le plan B est orienté Sud/Ouest (vs. Nord/Est pour le plan A), donc bénéficiera d'un ensoleillement beaucoup plus important, ce qui pourra faire baisser la facture de chauffage.

Il parait donc assez clair que le plan B offre un bien meilleur rapport qualité prix que le plan A, cela pour un même nombre de pièces et pour seulement 7m2 utiles de moins, mais pour 95 000 euros d'économie!

Cela reviendrait à valoriser ces 7m2 de plus dans le plan A à 13 571 euros/m2!  

Faites donc bien attention aux plans proposés par les promoteurs qui présentent une trop grande entrée ou un trop grand dégagement. Ces m2 sont valorisés au même prix qu'1m2 de salon ou de chambre, alors qu'ils ne présentent pas du tout le même usage et le même intérêt au quotidien.

Il est à noter qu'un plan peut en général être optimisé par rapport au plan initial par des Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). C'est que nous allons voir dans l'article suivant, accessible via le bouton ci-dessous.