Trouver le Bon Bien
Les Avantages du Neuf
L’ancien représente toujours la majorité du marché immobilier. Cependant, acheter dans le neuf offre de nombreux avantages (et quelques inconvénients évidemment), notamment en termes de qualité du logement respectant les dernières normes, d’économies d’énergie, de protection juridique, d’avantages financiers, etc.
Les Avantages de l'Immobilier Neuf
Il est à noter que quand on parle d'un achat dans le neuf, il y a deux possibilités :
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Un achat "clé en main", c'est-à-dire l'achat d'un logement neuf déjà achevé, mais jamais occupé. Il offre l'avantage d'être visitable. Je ne vais pas m'éteindre sur ce cas car ce sont en général les lots les moins intéressants qui restent.
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Un achat en "VEFA" (Vente en l'état futur d'achèvement), à savoir un achat sur plan et qui n'est pas encore construit. C'est ce type d'achat que nous évoquons sur ce site.
Dans le cas d'un VEFA, le futur acquéreur achète donc un bien immobilier sur plan et en devient propriétaire au fur et à mesure de la construction de ce dernier. Le paiement s’effectue donc en fonction de l’état d’avancée des travaux, d’où le nom de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
Ce type d’achat dans le neuf est encadré par le Code Civil ; certains abus ayant pu être constatés auparavant, la législation sur la VEFA a été renforcée en faveur de l’acheteur qui est très protégé grâce aux garanties en place (on y reviendra).
Voici donc les principaux avantages à acheter dans le neuf (et les quelques inconvénients):
1. Un logement respectant les dernières normes en vigueur:
Les constructions doivent respecter des règles précises en termes d’isolation et de consommation énergétique (bâtiments HQE) garantissant un niveau de confort élevé pour les occupants.
En principe, tous les appartements neufs sont labellisés RT 2012 (et bientôt RT 2020), la dernière norme thermique en vigueur, ce qui devrait vous assurer de faire d’importantes économies d’énergie.
2. Un logement personnalisable:
Les programmes immobiliers en VEFA permettent aux futurs propriétaires de personnaliser le logement selon leurs goûts, dans la limite des possibilités offertes par le promoteur. Certains offrent des possibilités réduites, d'autres permettent une personnalisation quasiment sur-mesure (moyennant des frais supplémentaires).
3. Des avantages financiers:
L’achat d’un bien en VEFA est particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal pour l’acheteur. Il existe en effet différentes aides destinées aux futurs propriétaires, parmi lesquelles:
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Des frais de notaire réduits: les frais de notaire pour un achat en VEFA oscillent entre 2% et 3% (selon la taille du programme) du prix total du bien, alors qu’ils s’élèvent à 7% pour un achat dans l’ancien.
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L’accès au PTZ (Prêt à Taux Zéro): l’acheteur primo-accédant peut bénéficier d’un prêt à taux zéro. Accordé sous condition de ressources et en complément du prêt principal, le PTZ peut permettre de financer une partie de l’achat en VEFA.
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Exonération de la taxe foncière: les logements vendus en l’état futur d’achèvement sont en principe exonérés de taxe foncière durant 2 ans (renseignez-vous tout de même au préalable auprès de la mairie de votre futur lieu d’habitation, car certaines communes peuvent supprimer cette exonération).
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Les charges de copropriété sont généralement plus faibles que pour un logement ancien, puisque tout est nouveau, tout est neuf. L’entretien et les éventuels travaux sont donc logiquement plus rares.
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Les investisseurs qui choisissent d’acheter un logement neuf pour le louer peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’avantages fiscaux.
Le dispositif Pinel offre par exemple une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21 % répartie sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € (sous condition de ressources du locataire et d’un plafond de loyer). Le logement peut même être loué à un parent ou un enfant, s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
4. Des protections juridiques solides:
Après la livraison, le nouveau logement est encore protégé pendant une durée de 10 ans. Les appartements et maisons achetés neufs ou sur plans sont en effet couverts par trois garanties obligatoires :
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La garantie de parfait achèvement protège pendant un an contre les défauts ne relevant pas de l’usure normale du logement.
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La garantie biennale garantit pendant 2 ans la réparation ou le remplacement des éléments dissociables de la construction tels que les robinetteries, les radiateurs, les volets roulants, etc.
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La garantie décennale couvre quant à elle les dommages de la structure de construction, ce pour une durée de 10 ans.
Les Inconvénients de l'Immobilier Neuf
1. Un prix d’acquisition plus élevé:
Le prix au m2 des logements neufs achetés sur plans est généralement plus élevé que dans l’ancien (10 à 20%). Toutefois, la VEFA pourrait malgré tout se révéler plus économique sur le long terme puisqu’elle permet de nombreuses économies d’énergie et de travaux.
2. Le délai de livraison est théorique:
Une date prévisionnelle (au trimestre près) est spécifiée sur le contrat de réservation.
Elle est théorique et sujette aux aléas de l'avancement des travaux, elles-mêmes dépendantes dans la première partie de la construction (gros oeuvres) des conditions météorologiques.
Pour réduire le délai entre la signature du contrat de vente et la livraison, vous pouvez opter pour un programme immobilier neuf déjà en travaux, mais il est à noter qu'en général, les meilleurs biens (lots) partent en premier et que ceux qui restent alors que les travaux ont commencé ne sont pas les plus optimisés (plan, étage, orientation, etc.).
3. Des difficultés à ses projeter:
Le VEFA est un achat sur plan, ce qui nécessite une bonne capacité à se projeter. L'exposition? L'agencement des pièces? Leurs tailles? Il va falloir pousser votre imagination au maximum grâce aux plans et aux visites sur chantier (mais qui intervient en général bien après la signature chez le notaire).
N'hésitez évidemment pas à vous rendre sur les lieux du futur programme pour essayer de vous projeter un maximum.
