Trouver le Bon Bien
Les documents contractuels
Ça y est, vous avez trouvé un programme qui vous plait? Vous avez identifié parmi les nombreux lots, le lot où vous vous projetez? Vous avez réfléchi aux éventuelles modifications que vous vous allez apporter au plan? Il est désormais temps d'évoquer les différents documents juridiques que vous devrez signer dans en cas d'acquisition dans le neuf.
La vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), à savoir un achat immobilier sur plan à payer au fur et à mesure de sa construction, est très réglementée (articles 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) afin de protéger à la fois le promoteur et l'acquéreur.
Attardons-nous sur 5 documents importants à signer:
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La notice descriptive (ou notice technique)
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Le contrat de réservation
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Les plans
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Le contrat des travaux modificatifs acquéreurs (TMA)
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L'acte authentique (contrat de vente) chez le notaire
1. La notice descriptive:
Lors de la réception d’un bien acheté en VEFA, l’acquéreur peut essentiellement rencontrer un défaut d’achèvement par le constructeur, ou la livraison d’un bien non conforme aux prévisions contractuelles.
C’est pour cette raison qu’existe la notice descriptive (aussi appelée descriptif commercial ou notice technique), annexée à l’acte de vente, qui garantit la conformité du bien commandé lors de sa livraison.
En effet, il faut savoir que les plaquettes commerciales (y compris le visuel) n'ont aucune valeur juridique. La notice descriptive est le seul document ayant une valeur contractuelle.
C’est donc un document indispensable (à lire attentivement avant de s'engager) pour l’acheteur car il lui indique les équipements intérieurs (volets électriques, cuisine équipée, etc.) et extérieurs (escalier, ascenseur...) dont il bénéficiera, ainsi que les matériaux qui seront utilisés pour la construction, leur nature et leur qualité. Pour être valable, la notice technique descriptive doit obligatoirement être conforme au modèle type agréé par l’arrêté ministériel du 27 novembre 1991. Elle doit aussi être signée par le maître d’ouvrage (l’acheteur) et par le promoteur immobilier.
Il est à noter que le constructeur n'est pas obligé de demander l’accord de l’acheteur s'il décide de renoncer à un élément d'équipement indiqué dans la notice technique, à condition qu’il le remplace par un autre de qualité identique ou supérieure.
2. Le contrat de réservation:
Le contrat de réservation est un document qui engage le promoteur à vous réserver un logement dans son programme et qui fixe les modalités de la future vente.
Il doit obligatoirement mentionner certains éléments :
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Une description détaillée de votre futur logement (surface habitable, nombre de pièces, localisation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou au sein du lotissement dans le cas d’une maison individuelle)
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Un prix prévisionnel
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Une date (prévisionnelle, elle aussi) à laquelle le contrat de vente sera signé chez le notaire
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Une date de livraison
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Une notice descriptive (cf. ci-dessus)
Il est à noter que la superficie du logement n’est qu’approximative (une tolérance de plus ou moins 5 % est de mise).
En tant que futur acquéreur, vous devez donc vérifiez attentivement ces éléments (et ne pas hésiter pas à imposer des modifications s'ils sont incorrects).
La signature du contrat de réservation détermine aussi le versement par l'acheteur d'un dépôt de garantie. Ce montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an et de 2 % si le délai est de un à deux ans.
Par expérience, il faut toujours négocier ce montant pour qu'il soit le plus faible possible (puisque c'est en général de l'apport pur). Lors de nos 3 réservations, nous avons eu tous les cas: une demande non négociable de 5%, un montant plus faible de 2% du montant du bien et même une fois, aucun dépôt de garantie demandé!
Il est possible que certains promoteurs offrent pendant une courte période les frais de notaire (notamment lors de la journée de lancement d'un nouveau programme), donc n'hésitez pas à en discuter. Pendant que vous y êtes, vous pouvez également essayer de négocier certaines prestations qui ne seraient pas présentes d'origine (faïence toute hauteur dans la salle de bain ou pose d'une pare-bain par exemple).
Le promoteur devrait également vous remettre un échéancier prévisionnel d'appels de fonds (on y reviendra).
Si vous avez un notaire, vous pouvez le préciser au promoteur. C'est avec lui que vous évoquerez le projet d'acte de vente (cf. point 5).
Dernier point, en application de l’article 210 de la loi « Macron », vous disposez désormais de dix jours (calendaires) pour renoncer à votre achat et faire machine arrière en faisant jouer votre droit de rétractation (aucun frais ne vous seront demandés et vous n'aurez à justifier d’aucun motif particulier). Ce délai commence à courir dès le lendemain de « la première présentation de la lettre notifiant l’acte » (par lettre recommandée ou par remise en mains propres).
3. Les plans:
En parallèle de la signature du contrat de réservation, vous allez également signer différents plans :
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Le plan du futur appartement (avant TMA)
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Le plan masse: un plan destiné à la visualisation du projet immobilier dans son ensemble. Généralement réalisé par l’architecte, il donne une vue d’ensemble du bien en construction et surtout du terrain sur lequel il sera édifié. En effet, il représente de manière schématique de nombreuses informations détaillées afférentes au terrain. En tant que document officiel réglementé, il doit impérativement comprendre une liste préétablie d’informations. On peut citer l’orientation du bien en construction (avec les points cardinaux), l’échelle, les éléments construits ou naturels déjà existants sur le terrain, l’altimétrie ou encore les limites du terrain à bâtir.
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Le plan du parking et l'emplacement de votre parking sur le plan (si vous en prenez un)
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Le plan des caves et l'emplacement de votre cave sur le plan (si vous en prenez une)
Dans notre futur immeuble, il n'y avait que 6 caves (sur 14 lots) prévues pour les plus grands appartements. Après avoir longtemps insisté, le commercial a finalement accepté de nous en vendre une (toujours un plus d'avoir cave et parking à la revente) entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte authentique.
Généralement, les contrats de vente prévoient une clause de tolérance relative à la surface en faveur du promoteur. Elle est au maximum de 5 % (4% pour notre cas personnel). Concrètement, dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l’acquéreur ne dispose d’aucun recours. Au-delà, il dispose d’une action durant un an à compter de la livraison pour demander une diminution du prix en justice.
Nous vous conseillons d'ailleurs d'investir dans un télémètre laser (entre 30 et 100 euros) afin de mesurer précisément et facilement les surfaces lors de la visite des cloisons, comme ce très bon modèle chez Bosch ou encore cet autre modèle moins cher, légèrement moins précis, mais suffisant.
4. Le contrat de TMA:
En principe, le promoteur vous remet également un catalogue de modifications techniques et décoratives (placard, pare-douche, faïence toute hauteur, etc.).
Si vous avez lu notre article précédent sur les TMA, vous savez qu'un plan de base proposé par un le promoteur est rarement parfait. Il vous faut donc prendre le temps de l'analyser et réfléchir aux optimisations que vous pourriez apporter.
Lorsque vous aurez votre nouvel plan en tête, vous aurez une série d'échanges allers-retours avec le promoteur afin d'étudier la faisabilité technique de votre demande. Il est en effet tout à fait possible que ce vous demandez ne soit pas possible à réaliser (contraintes de gaine technique par exemple).
Une fois que vous serez tous les deux d'accord, le promoteur (ou le bureau technique) vous enverra un devis listant et chiffrant toutes les demandes de modifications (par rapport au plan initial et à la notice descriptive), ainsi que le nouveau plan modifié.
Veillez à bien lire et relire ce devis avec attention afin d'être sûr que rien n'a été oublié. Idem pour le plan, il faut qu'il corresponde parfaitement à ce que vous aviez en tête et ce sur quoi vous vous êtes mis d'accord.
Il est tout à fait possible qu'on vous demande de régler une partie du montant du devis à la commande (donc à la signature de ce document) et le solde à la livraison.
5. L'acte authentique (ou contrat de vente):
Vous avez donc signé le contrat de réservation (le droit de rétraction est passée) et obtenu votre prêt. C'est la dernière étape qui va finaliser l'achat de votre futur logement neuf.
La signature de ce contrat peut intervenir plusieurs mois après celle du contrat de réservation. Le notaire (qui peut être le vôtre comme vu précédemment) va au préalable vous adresser par courrier le projet d’acte de vente incluant un plan et la notice technique descriptive (description détaillée du logement, matériaux utilisés, etc.), ainsi que les documents nécessaires à la transaction (règlement de copropriété, cahier des charges du lotissement, etc.).
C'est également à ce moment là, si vous avez un contrat de mariage ou si vous souhaitez indiquer une répartition en pourcentage du prix du bien avec votre conjoint, qu'il faut le contractualiser avec votre notaire.
Une fois le projet validé, lors de la signature, le notaire procède à la lecture de l’acte authentique reprenant l’objet et les conditions de la vente. Ensuite, le promoteur et vous-même, devez apposer vos signatures respectives sur le contrat (parfois électroniquement). De son côté, le notaire va apposer son sceau à l’acte lui donnant sa forme authentique. Par la suite, une attestation de propriété vous sera remise.
Lors de la signature de l'acte authentique, il y a également une dernière étape non négligeable et significative (financièrement parlant), le paiement de la différence entre votre dépôt de garantie et 30% du prix du bien (en plus des frais de notaire). Si lors de la signature du contrat de réservation, vous vous êtes mis d'accord sur un dépôt de 3%, alors il vous faudra régler 27% du prix du bien (en apport et/ou en crédit).
Enfin, quelques mois plus tard, vous recevrez la version signée et enregistrée de l’acte de vente, accompagnée d’un décompte définitif des frais et taxes.
Comme évoqué dans l'article sur les avantages du neuf, il est à noter que les frais de notaire dans le neuf sont réduits, entre 2 et 3% contre 7 à 8% dans l'ancien.
