Trouver le Bon Bien
Le choix du programme
Ça y est, vous vous êtes décidés à acheter dans le neuf. Encore faut-il trouver le bon emplacement, le bon programme, avec un promoteur solide, une date de livraison acceptable, etc.
En introduction, quelques éléments de contexte:
Nous nous sommes mariés en 2016 et avons eu un enfant fin 2018. Nous habitons dans un deux pièces et avons décidé de laisser notre chambre à notre fils. Nous dormons donc dans le salon, ce qui n'est pas très pratique. Ainsi, logiquement, nous avons commencé à chercher un logement plus grand (3 pièces et si possible 4) dès le début de la grossesse de mon épouse, c'est-à-dire début 2018. Nous avons beaucoup cherché dans l'ancien, mais tout ce qu'on visitait ne nous convenait pas. Les plans n'était pas optimisés, il y avait souvent une petite pièce à vivre, une grande cuisine séparée, bref ce n'était pas ce qu'on cherchait, sauf si on voulait se lancer dans de gros travaux (ce que nous ne voulions pas).
C'est la raison pour laquelle nous avons commencé à regarder dans le neuf. Il y avait en effet plusieurs programmes immobiliers qui se lançaient dans des communes voisines à la nôtre (nous ne voulions pas nous éloigner), avec différents promoteurs, différentes dates de livraison (théoriques), et différents prix évidemment.
1. L'emplacement du programme:
Il est évidemment important de commencer par chercher un programme dans un lieu qui vous convienne, et qui répondent à certains critères:
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Accès : Proximité des transports (sauf si vous vous déplacer beaucoup en voiture), praticité pour vous rendre à votre lieu de travail ou pour aller voir vos proches (famille et amis).
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Cadre de vie : Proximité des commerces, des écoles (ou crèches), des espaces verts (parc, forêt, montagne, mer).
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Orientation de l'immeuble dans l'espace : Certains immeubles n'ont qu'une orientation unique. Si celle-ci est Nord (dans le pire des cas), vous devriez (selon nous) passer votre chemin (on en reparle dans l'article "Le bon lot").
D'une manière générale, les programmes neufs se construisent souvent en périphérie, dans les nouveaux quartiers. Si c'est le cas, il y a en général beaucoup de programmes qui se lancent en même temps et qu'il faudra comparer.
Si c'est un programme en centre ville, alors le choix sera plus réduit, il faudra donc bien faire attention à ces éléments.
2. Le promoteur:
Une fois un programme identifier, vous pouvez commencer à étudier la séduisante plaquette très marketing représentant une vue idéale de l'immeuble (ou maison). D'une manière générale, la simulation est faite dans un très grand appartement, avec une belle surface extérieure, et c'est souvent le plus beau lot du programme. C'est une vue parfaite sur laquelle il faut prendre un peu de recul.
Il est très important ensuite de se renseigner sur le promoteur. Certains sont des noms connus de tous (Vinci Immobilier, Bouygues Immobilier, etc.), d'autres moins. Il ne faut évidemment pas viser que les gros, mais il faut regarder plusieurs choses:
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Faire une recherche sur les programmes déjà livrés par le promoteur en question. À quoi ressemble ses précédentes réalisations? Qualité des biens (n'hésitez pas à vous rendre sur place, à interroger des habitants)? Respect des délais? Nombre de programmes déjà livrés?
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Si c'est un promoteur moins connu, faire quelques recherches sur sa santé financière afin de vous assurer de sa fiabilité sur sur le long terme (vous vous engagez avec lui sur plusieurs années).
Mais rassurez-vous : le contrat de réservation vous protège. Au cas où le promoteur devrait renoncer à l’opération (trop peu de logements ont été réservés), vous récupéreriez votre dépôt de garantie.
Le danger pour l'acquéreur d'un immeuble inachevé serait qu'il le reste alors qu'il a déjà payé une partie du prix. Pour pallier ce risque, le vendeur doit fournir à l'acheteur une garantie d'achèvement et / ou une garantie de remboursement. La garantie d'achèvement permet d'assurer la construction complète de l'immeuble. La garantie de remboursement assure à l'acheteur le remboursement des seules sommes versées au titre du prix de vente (sont donc exclus les frais d'actes et les intérêts bancaires supportés par l'acquéreur).
3. La date de livraison:
Le principal inconvénient de l'achat en VEFA est (selon nous) le délai de livraison et l'incertitude qui entoure le moment exact où vous pourrez enfin prendre possession des clés et emménager dans votre nouvel appartement.
En effet, il n'est pas rare qu'un programme soit en retard (nous en avons fait l'expérience), ce qui peut être dû à plusieurs choses: intempéries, grèves, permis de construire non purgé de tout recours, etc.).
Il ne faut donc pas être pressé pour acheter en VEFA et se renseigner pour voir si la plupart des précédents programmes du promoteur ont été livrés dans les temps ou pas (même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Il est à noter qu'un acheteur peut bénéficier d’indemnités en cas de retard de livraison de son logement neuf (à vérifier sur le contrat de réservation), mais que ces dernières ne sont pas automatiques… En effet, aucune indemnité ne sera versée à un acheteur si le chantier a pris du retard à cause des travaux supplémentaires non prévus ou d’évènements exceptionnels : neige ou vent extrême, pluie abondante, inondation, etc.
4. Les choses atypiques à surveiller:
Chaque cas est différent et il est évidement impossible de faire une liste exhaustive des choses négatives qui pourraient se passer, mais voici 2 exemples que nous avons vécu:
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Lors d'une réservation, alors que nous avions posé la question au commercial en charge du programme de la présence (ou pas) de logements sociaux ou intermédiaires et qu'il nous avait répondu qu'il n'y en avait pas, nous avons eu la mauvaise surprise d'apprendre, au moment de signer l'acte authentique, de la présence de logements intermédiaires (logements du parc locatif dont les niveaux de loyers se situent entre le marché social et le marché libre) sur la moitié des étages de l'immeuble à construire.
Nous avons donc décidé d'annuler cette réservation car nous considérions que le promoteur n'avait pas été honnête avec nous, que cette situation dévaluait le prix du bien et générerait plus d'aller/retour avec les changements de locataire fréquents, ce qui entraînerait (selon nous) une dégradation plus rapide de l'immeuble.
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Lors d'une autre réservation dans un immeuble avec 2 niveaux de parking, le promoteur s'est aperçu au bout de quelques mois que ce n'était pas faisable et qu'il fallait en rajouter un troisième pour garder le même nombre de places. Le promoteur a donc dû revoir ses plans avec l'architecte et redemander un permis de construire, ce qui a allongé le délai de livraison d'un an. Là encore, nous avons décidé d'annuler cette réservation.
