Après la livraison
Le syndic
La loi ALUR est venue réformer les règles qui encadrent la désignation et le renouvellement du premier syndic dans une nouvelle copropriété. Nous allons voir ici que sa désignation est une étape importante de votre achat en VEFA
Il faut savoir qu'une copropriété n'existe que sous 2 conditions:
-
Un bâtiment achevé et des logements habitables
-
Il faut que le propriétaire initial à savoir le promoteur ne soit plus le seul propriétaire. La copropriété voit donc en théorie le jour à la date de la livraison du premier lot.
La naissance de la copropriété doit constituer le point de départ des premières dépenses engagées pour l’entretien de l’immeuble et pour la mise en place des premiers services collectifs : l’éclairage, le chauffage, le gardiennage, etc. Ainsi, c’est à compter de cette date que le syndic doit pouvoir prendre ses fonctions (donc à partir de la date de la livraison du premier lot).
Le choix du syndic et la première assemblée générale:
Dans le cadre d’une vente en VEFA, le promoteur choisit de désigner un syndic qui prendra en charge la gestion de la copropriété dès sa livraison et jusqu’à la première assemblée générale.
Avant la loi ALUR, ce premier syndic n’avait pas l’obligation de se mettre en concurrence lors de la 1ère assemblée générale de la copropriété qu’il convoquait. Il était donc renouvelé presque systématiquement puisqu’il soumettait régulièrement son seul contrat en assemblée générale.
Cela pouvait poser des problèmes lorsque ce syndic était proche du promoteur et qu’ils avaient l’habitude de travailler ensemble : il ne s’attachait pas à défendre les intérêts de la copropriété.
En effet, lors de la livraison des parties communes, un certain nombre de réserves (malfaçons…) sont consignées dans le procès verbal. D’autres surviennent dans un bref délai. Et c’est au syndic d’agir afin que toutes ces réserves soient levées par le promoteur dans les délais de garanties. A défaut d’action suffisante dans les délais, c’est la copropriété qui devra les prendre en charge, ce qui arrive quand le syndic est proche du promoteur.
La loi ALUR a rajouté une précision : ce premier syndic est un syndic : « provisoire » qui donc, par principe, n’a pas à perdurer dans ces fonctions. Sa nomination doit être maintenue lors d'un vote à la première assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un (il est en général élu lors de la première AG), ou les copropriétaires (la mise en concurrence des syndics est donc obligatoire!).
Cette mise en concurrence peut être proposée par les copropriétaires eux-mêmes ou par le promoteur qui peut faire appel à un organisme externe qui va comparer différentes offres de syndics (c'était notre cas).
Attention, pour être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale, une résolution proposant un autre syndic, ainsi que le contrat, doivent être reçus par le syndic provisoire avant que ne partent les convocations à la 1ère assemblée générale, ce qui signifie plus d’un mois avant la date de l’assemblée.
Le rôle du syndic:
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, et à ce titre, il est tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété. L’article 18 ,de la loi du 10 juillet 1965, dresse une liste exhaustive des différentes missions du syndic, qui dispose des pouvoirs d’un organe exécutif. Ainsi, les tâches qui incombent au syndic sont de l’ordre de:
-
La gestion administrative.
-
La gestion comptable et financière.
Enfin, sachez que le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d’un contrat dont le contenu et la durée sont réglementée (la durée du mandat ne doit pas excéder 3 ans à compter de la première AG).