Trouver le Bon Bien

Les TMA

Le plan d'origine proposé par le promoteur peut être déjà plus ou moins bien dessiné. En revanche, il peut ne pas être parfaitement à votre goût et peut généralement être optimisé.

Il faut savoir que les programmes dans le neuf doivent être conçus pour être habités et visités par tous (logements, parties communes, etc.), par des personnes avec ou sans handicap.

Lors de la construction d’un programme immobilier neuf, les promoteurs sont donc tenus de respecter des normes obligatoires pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR), qui ont été récemment assouplis par la loin ELAN:

À compter du 1er octobre 2019, les permis de construire d'immeubles de logements collectifs ne sont plus obligés de prévoir 100% de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite. Seuls 20% des logements doivent l'être. Les 80% restants doivent être évolutifs, c'est-à-dire adaptable par des travaux simples.

Dans le cas d'un logement dessiné en respectant les lois PMR, on peut observer:

  • Au moins une salle d'eau (avec toilettes) devant permettre à un fauteuil roulant de rentrer et de tourner pour ressortir

  • Idem pour au moins une chambre (et la pièce à vivre évidemment)

C'est une très bonne chose, mais pour un couple sans handicap, ça veut potentiellement dire une salle de bain et une chambre surdimensionnés, au détriment d'une pièce à vivre plus petite.

Afin d'avoir un peu de flexibilité, l’acquéreur peut demander à faire réaliser des modifications au sein de son bien avant la construction. Ces modifications sont appelées « travaux modificatifs de l'acquéreur » (TMA). Il s’agit souvent de déplacement de cloison, de canalisation ou de branchement électrique. Ces modifications sont possibles lorsque :

  • La demande vient de l'acquéreur

  • Un contrat de travaux modificatifs est signé entre l'acquéreur et le promoteur

  • Les modifications apportées n’empêchent pas une personne de visiter le bien donc ne vont pas à l’encontre des normes d’accessibilité

  • Il est possible de revenir en arrière par des travaux simples

  • Les plans avant et après TMA sont conservés

Reprenons l'exemple du plan B (duplex) de l'article Un plan optimisé, qui était en fait un plan après TMA (optimisé sur nos conseils).

Voici le plan d'origine (niveau bas et niveau haut) :

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On peut remarquer plusieurs choses:

  • L'appartement fait 74m2 avec 3 chambres, ce qui n'est pas beaucoup: il faut donc que le plan soit très optimisé pour être agréable au quotidien

  • Le pièce à vivre ne fait que 21m2 (en excluant la cuisine)

  • La salle d'eau du niveau bas fait 5m2 (car au norme PMR puisque le niveau haut n'est accessible que par un escalier)

  • L'entrée fait 3m2 et n'est pas vraiment exploitable

  • Le WC du niveau haut est inutilement profond

  • Il n'y a pas de double vasque dans les pièces d'eau

Si un acquéreur sans handicap le souhaite, il peut donc faire une demande de TMA au promoteur, tout en respectant le principe de réversibilité.

Voici donc une nouvelle proposition que nous avons faite et qui parait beaucoup plus optimisée (après TMA):

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Suite à nos recommendations, l'acquéreur a décidé d'effectuer les modifications suivantes:

  • Transformer la salle d'eau du niveau bas en simple WC

  • Profiter de la place pour créer un petit placard au niveau bas

  • Permettre à une partie de l'entrée de faire partie intégrante de la pièce à vivre (qui fait donc désormais 26m2 (vs. 21m2 avant TMA)

  • Transformer le profond WC du niveau haut en une petite salle d'eau (douche)

  • Intégrer le WC du niveau haut dans la salle de bain, mettre un double vasque et un espace lave-linge

Selon nous, l'acquéreur a réellement optimisé son plan en créant une pièce à vivre plus grande (+ un placard), tout en conservant au total 2 pièces d'eau et 2 WC.

Si cela est possible, et en particulier pour les "petites" surfaces, il faut donc systématiquement envisager des TMA afin d'essayer de:​

  • Réduire les espaces généralement non "utiles" comme l'entrée ou les dégagements

  • Augmenter la taille de la pièce à vivre (et/ou des chambres, au moins la chambre parentale)

  • Réduire les pièces d'eau à leur aspect fonctionnel

Il est à noter que le promoteur ne vous parlera pas forcément spontanément des TMA.

C'est en effet assez contraignant pour lui car cette démarche de TMA nécessitera plusieurs aller/retour entre l'acquéreur, lui et l'architecte (ou le maitre d'oeuvre) afin de confirmer (ou non) la faisabilité technique des changements demandés.

Il ne faut donc pas hésiter à lui en parler si ce point n'est pas évoqué naturellement dans la discussion, en sachant que les TMA peuvent engendrer des coûts supplémentaires.

Ceux-ci sont à négocier, en particulier si vous ne faites que déplacer des choses (cloisons, éléments de plomberie, etc.).

D'une manière générale, le promoteur vous dira également qu'il n'y a pas de moins-value vis-à-vis des équipements de base que vous ne souhaitez plus: là encore, c'est de la négociation (exemple: si vous supprimez un WC pour agrandir une pièce, il nous semble légitime que la non-installation du WC devrait entrainer une moins-value sur la facture TMA finale).

Vous êtes le client et vous achetez un bien en vous endettant en général sur de nombreuses années (cf. article concernant Le financement), il faut donc qu'il soit à votre goût et le plus optimisé possible, puisque chaque m2 vaut le même prix (prix d'1m2 de pièce à vivre = prix d'1m2 de dégagement).

Vous pouvez également nous contacter ici si vous souhaitez avoir nos conseils pour optimiser votre plan.

Enfin, et en particulier en cas de modification des cloisons, redoublez de vigilance lors de la visite des cloisons et vérifiez bien que le plan et les surfaces sont conformes (n'hésitez pas à investir dans un télémètre laser pour mesurer les surfaces, comme ce très bon modèle chez Bosch ou encore cet autre modèle moins cher, légèrement moins précis, mais suffisant).