Trouver le Bon Bien
Sauf si vous avez les moyens de financer vous-même votre achat, en général, le futur acquéreur doit signer un contrat de réservation avec le promoteur, sous la condition suspensive d’obtenir un crédit. Cela signifie que si la banque vous refuse le prêt, le contrat ne tient plus et vous n'êtes pas tenu d’acheter le bien. Il n'est pas rare que le promoteur ajoute des mentions particulières relatives à un calendrier strict pour mieux se couvrir, vous obligeant par exemple à déposer votre demande de crédit sous huitaine ou à l’informer de tout refus de prêt dans les quarante-huit heures.
Cela est un peu excessif, donc à discuter avec le promoteur en évoquant les délais de traitement des dossiers auprès des banques qui sont allongés en ce moment (conséquence de la forte demande lié aux taux d'intérêt bas).
1. La capacité d'emprunt:
Le Code de la Consommation le stipule : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ».
Il est impératif d’avoir une vision claire de sa capacité d’emprunt avant de s’engager dans un projet d’achat immobilier. Avant de commencer les recherches de votre maison ou de votre appartement neuf, vous devez donc commencer par évaluer vos possibilités de financement.
Il y a de nombreux simulateurs sur internet, mais vous pouvez utiliser celui de meilleurtaux.com qui est très bien et simple d'utilisation. Il vous indiquera le montant total que vous pourrez emprunter, selon le nombre d'années du crédit: plus le crédit est long, plus le montant que vous pourrez emprunter sera élevé.
Les taux sont bas actuellement selon meilleurtaux.com, donc vous pouvez allonger la durée de votre emprunt pour augmenter le montant à emprunter tout en conservant des mensualités basses.
2. L'apport personnel:
Il est tout à fait possible de financer 100% du prix du bien (c'est notamment un des principes de base quand on fait de l'investissement locatif), mais pour l'achat de sa résidence principale, disposer d’un apport personnel représente un atout précieux auprès de votre partenaire bancaire, en particulier s'il représente au moins 10% du prix de votre futur achat.
En plus de votre épargne, il est à noter que certains financements aidés comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) sont considérés comme un apport personnel par de nombreux établissements bancaires.
3. Courtier ou pas ?
Sauf si vous n'avez vraiment pas le temps, je pense qu'il faut déjà sonder son (ou ses) partenaire(s) bancaire(s). La raison est simple, ils vous connaissent déjà (avec vos forces et vos faiblesses) et essaieront au maximum de vous faire une belle offre pour vous garder comme client.
Il est à noter que depuis le 1er janvier 2018, il n'y a plus aucune obligation de domicilier ses comptes dans la banque qui vous finance. C'est évidemment possible d'avoir son compte, ses cartes bancaires et son prêt dans un même établissement, cela peut faciliter la gestion au quotidien, mais si vous trouvez un meilleur taux dans une autre banque que votre banque actuelle et que vous ne souhaitez pas tout changer, alors rien ne vous y oblige.
Si les taux proposés sont assez éloignés de ce que vous avez pu voir sur meilleurtaux.com, alors vous pouvez prospecter auprès d'autres banques ou faire appel à un courtier.
Un courtier en immobilier est un intermédiaire entre le souscripteur d’un crédit immobilier, et donc futur acheteur, et l’organisme financier qui lui accordera son prêt, en l’occurrence une banque. Il va s’occuper de vous mettre en relation avec les différentes offres de prêt immobilier présentes sur le marché, tout en vous conseillant et en vous accompagnant dans votre demande d’emprunt.
C'est un expert qui connait parfaitement le marché, les acteurs et qui a la capacité de vous offrir des contrats de prêt adaptés à vos besoins et à vos exigences. En ayant une vue globale sur l’ensemble des offres, il va pouvoir se diriger vers les offres les plus à même de vous correspondre, en fonction de votre budget, de votre taux d’endettement, de votre apport personnel ou encore de votre durée d’emprunt.
Le courtier pourra vous faire gagner du temps en comparant les offres et en négociant pour vous les meilleurs taux d'intérêt et frais de dossier.
Certains courtiers demeurent gratuits et ne factureront aucun frais de courtage à leurs clients. En revanche, d’autres seront dits payants car ils factureront leur prestation à l’emprunteur qui les a mandatés. Ainsi, les frais de courtage induiront un coût supplémentaire au souscripteur: il est donc essentiel de bien prendre en compte le tarif d’un courtier immobilier afin de ne pas être pris de court.
Les tarifs de courtier immobilier sont rigoureusement encadrés par la loi. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2013, les courtiers ont l’obligation d’annoncer à leurs clients le montant des frais de courtage et la manière dont ils sont calculés. Les commissions qu’il touche de la part des banques doivent également être indiquées. Le prix d’un courtier représentera les honoraires à la charge du client. En moyenne, ils tournent autour de 900 à 1 500 euros.
Attention, le tarif d’un courtier immobilier ne doit être réglé par l’emprunteur qu’après la signature de l’offre de prêt à la banque. Si le courtier vous réclame l’argent avant la signature, il n’en a pas le droit, et il s’agit purement et simplement d’une fraude. De même, si le courtier vous propose de signer une offre qui n’était pas celle qui avait été convenue avec lui, vous avez tout à fait le droit de refuser de payer les frais de courtage.
4. L'assurance crédit:
L'assurance prêt immobilier permet à une banque de se protéger contre les risques d'impayés du crédit. En effet, l'assureur va se substituer au souscripteur et rembourser le capital restant dû à sa place, dans une série de situations prévues par le contrat.
Il est à noter qu'en principe, aucune loi ne l’impose. L’assurance de prêt immobilier n’est donc pas, en soi, une obligation. Mais dans les faits, tous les établissements prêteurs vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur avant de vous accorder un prêt immobilier.
Vous pouvez lire l'article très complet sur ce sujet sur le site des furets.com
Un courtier pourra également s'occuper de vous trouver l'assurance crédit la plus compétitive possible. Si avez trouvé votre prêt tout seul, il faut noter plusieurs choses:
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D'une manière générale, la banque avec qui vous avez contracté votre prêt voudra également vous vendra sa propre solution d'assurance crédit. Celle-ci est généralement assez chère (selon notre propre expérience)
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Pour les mêmes garanties, vous aurez des conditions bien plus compétitives si vous passez par un organisme dédié comme April (notre assureur en l'occurrence)
5. Les intérêts intercalaires:
En général, dans le cadre de l'achat d'un VEFA, le prêt bancaire est composé de deux parties:
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Une première partie avant la livraison du bien où vous ne paierez que des intérêts sur le capital débloqué lors des appels de fonds (on y reviendra dans un autre article), au fur et à mesure de l'avancement des travaux (selon un calendrier très spécifique) et qu'on appelle des intérêts intercalaires.
Pendant cette première partie, vous n'amortissez pas le capital, vous payez juste des intérêts.
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Une seconde partie qui est la partie plus classique d'un prêt immobilier: la totalité du montant du prêt a été débloqué par les appels de fonds et vous allez commencer à payer des mensualités fixe (en général), mais composées de deux parties (une partie intérêt et une partie capital qui s'amortit: les deux évolueront en sens inverse).
