Trouver le Bon Bien
Trouver le bon lot
Vous avez donc décidé d'acheter dans le neuf et vous avez identifié un programme qui vous plaît, proposé par un promoteur solide.
Il vous reste désormais à choisir le bon appartement (ou maison) au sein du programme.
Un programme immobilier dans le neuf est composé de ce qu'on appelle des "lots".
Un lot est soit un appartement au sein d'un immeuble, soit une maison au sein d'un groupement de maisons.
Nous vous conseillons de vous rendre à la journée de lancement d'un nouveau programme ou de privilégie les programmes récemment lancés.
La raison est simple, les meilleurs lots partent en premier. Il vaut donc mieux être présent dès le lancement (ou peu après) pour avoir le plus de choix possible.
Si vous arrivez 6 mois après le lancement d'un programme, vous n'aurez plus que le choix parmi tous les lots que les précédents acquéreurs passés par là n'ont pas voulu.
Il est à noter que des lots réservés peuvent revenir à la vente par la suite, et cela pour deux principales raisons :
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Le réservataire change d'avis et fait valoir son droit de rétractation (10 jours après avoir reçu à la maison son contrat de réservation signé par le promoteur): le lot revient à la vente.
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Le réservataire n'a pas obtenu son financement. Une condition suspensive présente dans le contrat de réservation, à savoir l’obtention du prêt s'applique: le lot revient à la vente.
Il faut continuer à suivre régulièrement les sites internet des promoteurs car des lots intéressants peuvent revenir à la vente.
Veuillez noter que les points que j'évoque ci-dessous sont des points théoriques qui reprennent des principes immobiliers de base. Cela ne veut pas dire qu'il ne faut absolument pas acheter un appartement au 1er étage orienté Nord si vous avez un coup de coeur et qu'il est financièrement intéressant pour vous, cela veut juste dire que le marché le valorisera moins cher qu'un appartement dans le même immeuble situé au dernier étage et orienté plein Sud.
1. L'orientation:
Sauf si vous êtes allergique au soleil, les lots qui partent le plus vite et qui se valoriseront le plus sont les lots avec une pièce à vivre exposée Sud (pour profiter d'une luminosité maximale et avoir plus de chaleur), ou avec une double exposition Sud/Est ou Sud/Ouest.
À contrario, il restera souvent des lots moins bien exposés, avec une pièce à vivre Nord/Est ou Nord/Ouest (moins de lumière et plus de fraicheur).
Il est à noter que selon nous, ce n'est pas du tout un souci si les chambres ou même les salles d'eau sont exposés Nord.
L'Est est souvent recommandé pour les chambres car le soleil s'invite le matin et elles ne seront pas trop chaudes au moment du coucher.
Si vous avez la chance d'avoir un balcon ou une terrasse, une orientation Sud/Ouest ou Ouest est à privilégier afin d'en profiter un maximum jusqu'en soirée.
On distingue habituellement 2 notions:
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L'ensoleillement direct: Apparition du soleil à travers une fenêtre, la pièce bénéficie de l'éclairage direct des rayons du soleil.
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La luminosité naturelle: Quantité de lumière entrant dans une pièce qui dépend de plusieurs facteurs (étage, nombre de fenêtres, taille de la pièce, orientation et vis-à-vis).
Analysez bien le plan masse fourni par le promoteur afin d'évaluer la qualité de l'exposition de votre futur bien.
La situation idéale est quand le promoteur propose sur certains programmes une simulation de la luminosité naturelle faite par la société Solen. Vous trouverez le détail de leur solution et quelques exemples sur leur site internet. N'hésitez pas à demander à votre promoteur s'il propose ce genre de simulation qui aide vraiment à se projeter.
Pour information, voici un extrait du certificat de luminosité (ici fait à la livraison) de notre appartement réalisé par la même société Solen (plutôt pas mal, sauf en hiver lié au fait que nous avons un vis-à-vis):
2. L'étage et le vis-à-vis:
On insiste souvent (à raison) sur l'importance de l'exposition, mais on oublie souvent l'importance de l'étage et du vis-à-vis.
D'une manière générale, plus l'étage est élevé, plus il sera prisé et son prix élevé. Ce principe est valable pour les immeubles avec ascenseur, ce qui est le plus souvent le cas dans le neuf.
Voici une étude intéressante sur les variations de prix en fonction de l'étage, par le cabinet Meilleurs Agents :
Comme vous pouvez le voir, dans un appartement de 6 étages à Paris, il peut y avoir un écart de prix de 25% entre le rez-de-chaussée et le dernier étage (15% en province).
Ce n'est pas anodin car un appartement exposé Nord au 1er étage sera vraiment très peu lumineux, alors que ce même appartement situé au 6ème étage le sera beaucoup plus.
L'autre point important à considérer est la présence (ou pas) de vis-à-vis.
En effet, si vous acheté dans un immeuble de 5 étages, un lot situé au dernier étage orienté Sud, vous pouvez penser que c'est l'idéal. Mais si en face de votre appartement vous avez un autre immeuble de 10 étages situé à moins de 10 mètres de distance, et bien ce n'est clairement pas un aussi bon plan que ça car vous ne profiterez pas d'un ensoleillement optimal!
Est-ce qu'il faut donc privilégier un appartement au 1er étage orienté Sud avec un immeuble devant ou un appartement au 5ème étage orienté Nord sans vis-à-vis? Difficile à dire, c'est au cas par cas. Notre conseil serait donc de vous rendre sur les lieux du programme et essayer de vous projeter car il faut bien distinguer appartement lumineux et appartement ensoleillé.
En effet, beaucoup d'acheteurs pensent (à tort) qu'un appartement lumineux doit nécessairement laisser entrer les rayons du soleils. Luminosité et ensoleillement sont en fait deux critères distincts et avoir un appartement lumineux dépend de plusieurs facteurs à considérer de manière globale.
Dans l'absolu et en résumé, voici le bien idéal pour avoir une pièce à vivre lumineuse, mais il ne faut pas oublier de considérer la situation dans son ensemble car il y a très peu de chance que tous ces critères soient tous réunis:
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Etage élevé
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Exposé Sud ou Sud/Ouest (voire Sud/Est)
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Vue dégagé sans vis-à-vis
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Un maximum de fenêtres, les plus grandes possibles
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Une grande hauteur sous plafond
3. Parking et cave:
La plupart des lots dans le neuf sont commercialisés avec un parking, plus rarement avec une cave.
Dans certains programmes ou l'espace est limité, le parking et la cave sont réservés aux lots les plus grands et les plus chers.
Si vous observez que votre lot n'a pas de parking ou de cave, mais que d'autres en ont, et que vous en avez réellement besoin, n'hésitez pas à négocier avec le promoteur (on y revient dans l'article sur les contrats). La présence d'un parking et d'une cave valoriseront en effet votre bien immobilier.
4. Le plan (avant TMA):
Le dernier point clé pour identifier le bon lot dans un programme est évidemment le plan de base, avant travaux modificatifs acquéreurs (TMA).
On en parle dans l'article suivant, accessible via le bouton ci-dessous, sur ce qu'est (selon nous) un "bon" plan d'appartement (ou de maison).
